醴 陵 市 人 民 政 府

行政复议决定书

醴政复决字（2023）第18号

申请人：曹振华，男，1984年10月出生，住址：湖南省醴陵市。

被申请人：醴陵市发展和改革局

第三人：湖南万兴物业管理有限公司醴陵分公司。

申请人不服被申请人作出的《关于润兴铂悦小区前期物业收费标准的批复》（醴发改〔2023〕29号），于2023年4月20日向本机关申请行政复议。本机关依法进行了审查并予以受理，现已复议终结。

申请人请求：撤销被申请人作出的《关于润兴铂悦小区前期物业收费标准的批复》（以下简称《批复》）。

申请人称：申请人于2023年2月通过申请政府信息公开的方式获知了《关于润兴铂悦小区前期物业收费标准的批复》。申请人认为该批复适用依据不正确、程序违法。被申请人适用的是《湖南省物业收费管理办法》第25条的规定，申请人认为根据《物业管理条例》第二十一条规定，前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业签订的书面合同，《民法典》第九百三十七条规定物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的服务合同，可以确定《湖南省物业收费管理办法》所指的合同为物业服务合同，不包括前期物业服务合同。同时，申请人认为物业服务费应遵循服务质量、服务内容与收费标准相对应质价相符的原则。根据醴发改〔2021〕157号文件第二条（三）项、《湖南省物业收费管理办法》第七条，制定政府指导价的物业服务收费标准，应当根据物业服务质量等级标准、服务内容等因素制定基准价及浮动幅度。而被申请人制定的政府指导价系根据物业建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中约定的高层住宅价格制定的，属于适用依据不正确程序违法。

申请人提供了如下证据：1.申请人身份证复印件；2. 依申请公开政府信息申请表、醴陵市政务公开领导小组办公室《关于申请信息公开有关事项告知书》、醴陵市发展和改革局《政府信息公开告知书》、醴陵市发展和改革局《关于润兴铂悦小区前期物业收费标准的批复》；3.《润兴铂悦前期物业服务合同》、《商品房买卖合同（预售）》及湖南增值税电子普通发票。

被申请人称：一、答复人作出《批复》在答复人职权范围内，适用法律正确，程序合法。1、根据《湖南省管价目录》（湘发改价费规〔2023〕125号）、《湖南省物业收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号）第六条、第七条、第八条、《湖南省物业管理条例》第二十五条的有关规定，润兴铂悦小区在未成立业主委员会前实行政府指导价，湖南省万兴物业管理有限公司醴陵分公司向答复人提出《关于润兴铂悦小区物业费定价申请》及其他申请资料，答复人通过审查后依法作出《批复》，适用法律正确，合法有效。二、关于批复文件有关物业合同的法规依据。《湖南省物业收费管理办法》第二十五条规定：本办法自2022年5月15日起施行。有效期五年。《湖南省发展和改革委员会 湖南省住房和城乡建设厅关于印发<湖南省物业服务收费管理办法>的通知》（湘发改价调〔2017〕4号）同时废止。本办法实施前已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后或终止解除后按本办法规定执行。三、关于曹振华所列举依据的说明。申请人所述《民法典》第九百三十七条：物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的服务合同。润兴铂悦小区暂未成立合法的业主大会，自然也不存在业主委员会，因此润兴铂悦小区物业合同不适用该条款。业主大会成立以后，物业服务收费标准由物业服务企业与业主大会进行约定，属于市场调节价范畴。

被申请人提供了如下证据：1.被申请人统一社会信用代码证复印件、法定代表人证明书及身份证复印件；2.关于醴陵市润兴铂悦小区前期物业服务费备案的请示；3.湖南万兴物业管理有限公司营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、中标通知书；4.建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同；5.润兴铂悦小区商品房买卖合同（预售）；6.业主与物业服务企业签订的前期物业服务协议；7.物业硬件设施以及服务的影像资料。

第三人未提交复议答复书及证据材料。

经审理查明：2020年8月25日，经招投标醴陵润兴房地产有限公司确定第三人为润兴铂悦项目的前期物业服务中标单位，双方于2020年8月25日签订了《润兴铂悦前期物业服务合同》，合同第三章第三条约定，电梯洋房按房屋建筑面积1.8元/月·平方米计收。2020年8月26日，醴陵润兴房地产有限公司向行业主管部门递交了《醴陵市前期物业管理备案书》进行了备案。2021年10月6日，申请人与醴陵润兴房地产有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，该《合同》第九章对前期物业服务事项进行了约定，包括物业服务企业、物业收费价格、物业服务期限等内容，（五）项中约定：“买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业”。合同附件为《润兴铂悦前期物业服务合同》和《临时规约》。交房前夕，第三人向被申请人提交了《润兴铂悦项目物业服务费备案的请示》及相关资料，请求对物业收费价格予以备案审查。2023年2月16日，被申请人作出《关于润兴铂悦小区前期物业收费标准的批复》。申请人对《批复》不服，申请复议。

另查，润兴铂悦小区至今未成立业主大会，未成立业主委员会。

上述事实有下列证据证明：1.申请人身份证复印件；2. 依申请公开政府信息申请表、醴陵市政务公开领导小组办公室《关于申请信息公开有关事项告知书》、醴陵市发展和改革局《政府信息公开告知书》、醴陵市发展和改革局《关于公开润兴铂悦小区前期物业收费标准的批复》；3.《润兴铂悦前期物业服务合同》、《商品房买卖合同（预售）》及湖南增值税电子普通发票；4.被申请人统一社会信用代码证复印件、法定代表人证明书及身份证复印件；5.关于醴陵市润兴铂悦小区前期物业服务费备案的请示；6.湖南万兴物业管理有限公司营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、中标通知书；7.建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同；8.润兴铂悦小区商品房买卖合同（预售）；9.业主与物业服务企业签订的前期物业服务协议；10.物业硬件设施以及服务的影像资料。

本机关认为：根据《湖南省物业管理条例》第二十五条、第三十二条规定，在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当按照国家和省有关规定选聘前期物业服务企业，签订书面前期物业服务合同，实施前期物业管理服务。建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当将前期物业服务合同和临时管理规约作为物业买卖合同的附件。润兴铂悦小区未成立业主大会，未成立业主委员会，建设单位醴陵润兴房地产有限公司经招投标确定第三人为润兴铂悦项目的前期物业服务中标单位，并签订《润兴铂悦前期物业服务合同》，报行业主管部门备案，实施前期物业管理服务，在商品房买卖合同中予以载明，符合上述规定。申请人与醴陵润兴房地产有限公司所签的《商品房买卖合同（预售）》第九章为“前期物业服务”专章，证明申请人知晓并同意前期物业服务条款。申请人认为《民法典》第九百三十七条与被申请人所适用的《湖南省物业收费管理办法》第二十五条不相一致，本机关不予认可。

根据《湖南省物业收费管理办法》第六条、第七条、第八条的相关规定，润兴铂悦小区高层住宅物业服务收费实行政府指导价，系由建设单位在政府指导价基准价及浮动幅度内拟定，并在商品房买卖合同中与买受人予以约定。第三人报申请人备案审查，被申请人现场查验后依法依规在政府指导价基准价范围内作出《批复》，适用法律正确，程序、内容合法。因此，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项规定，本机关决定：

维持被申请人作出的《关于润兴铂悦小区前期物业收费标准的批复》。

如不服本复议决定，可以自收到本复议决定书之日起15日内，向人民法院提起行政诉讼。

醴陵市人民政府

                             2023年6月12日