醴 陵 市 人 民 政 府
行政复议决定书
　　

醴政复决字（2024）第91号
　　

    申请人：陈某某
　　被申请人：醴陵市住房和城乡建设局
　　申请人认为被申请人作出的醴建函〔2024〕54号《醴陵市住房和城乡建设局关于行政查处申请书（陈某某）的回复》侵犯其合法权益，于2024年6月24日申请行政复议，本府受理后，依法进行了审查，现已复议终结。
　　申请人请求：撤销被申请人作出醴建函〔2024〕54号《醴陵市住房和城乡建设局关于行政查处申请书（陈某某）的回复》，责令被申请人履行法定查处职责。
　　申请人称：申请人与湖南旺亿房地产开发有限公司（以下简称“旺亿公司”）签订《商品房买卖合同》，并与其关联方醴陵市中达物业管理有限公司（以下简称“中达公司”）签订了《旺亿国际家居建材城委托经营管理合同》，将商品房出租给中达公司，以期租金收益。合同签订前，旺亿公司对外宣传其售卖的是个人单独所有的物理分割的商铺，但合同履行过程中，申请人发现实际建成的商铺是打通的，与宣传、合同约定不符，且租金也未履约给付到位，因此向被申请人申请对旺亿公司和中达公司分割拆零销售的行为进行查处。被申请人作出的醴建函〔2024〕54号《醴陵市住房和城乡建设局关于行政查处申请书（陈某某）的回复》（以下简称“回复”）认为：1.旺亿公司办理了预售许可证，并对案涉项目商铺进行了测绘，旺亿公司埋设了界址钉，申请人办理房产证，因此案涉项目商铺有固定界限、界址清晰、权属清楚；2.案涉项目属于产权式商铺。被申请人据此认为案涉项目不存在分销销售的违法行为。申请人在醴陵市纪检监察网上查询到了原株洲市自然资源和规划局局长蒋某某的违法情况说明，其中有内容表述为：“…违反工作记录，违规为房地产开发公司‘分割办证’…”说明“分割办证”的行为是违法行为。因此申请人认为被申请人以旺亿公司对案涉项目商铺进行了测绘、申请人办理了房产证为由认定旺亿公司不存在分割销售的违法行为依据错误，为维护合法权益申请行政复议，请求责令被申请人依法履行法定查处职责。
　　被申请人称：旺亿国际家居建材城（一期）于2012年11月19日办理了预售许可证。旺亿公司委托醴陵市房屋测量事务所对旺亿国际家居建材城进行房屋实地勘察，当时房屋现状为旺亿公司埋设了界址钉，醴陵市房屋测量事务所依据《房产测量规范》、《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》进行测绘，出具了测绘成果（见房屋分层平面图）。2014年12月23日，陈某某、杨某办理了房屋所有权证，证明所购买的3132商铺有固定界限、清晰界址，权属清楚。
　　旺亿国际家居建材城由旺亿公司指定醴陵中达商业经营有限公司（原醴陵市中达物业管理有限公司，简称中达公司）进行统一经营管理。陈某某、曾某等产权人与中达公司签订了《委托经营管理合同》，将购买的商铺委托中达公司统一经营管理、统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一向业主收益等，委托期限为十年。从商业项目的整体上，商铺在平面上紧密相连，在空间没有物理隔断，不具备构造和利用上的独立性，所以旺亿家居建材城属于产权式商铺，采取统一规划、统一布局、统一经营、统一管理的经营模式，不属于分割销售。
　　申请人以醴陵市纪检监察网上2021年12月1日发布的蒋某某被开除党籍和公职一事认定湖南旺亿房地产开发有限公司在旺亿国际家居建材城项目销售过程中存在分割销售的违法行为依据不足，应不予采信。
　　介于2020年10月被申请人的行政处罚权已经移交给醴陵市城管局集中行使，被申请人已经将售后包租的违法线索移送给醴陵市城管局。申请人对此也无异议。
　　故，我局作出的醴建函[2024]54号《关于行政查处申请书（陈某某）的回复》事实清楚，适用法律正确，请求驳回其复议请求。
　　经审理查明:2012年11月19日，旺亿公司取得了商品房预售许可证。次日，申请人与旺亿公司签订了旺亿国际家居建材城一期3132号商铺的《商品房买卖合同》，买卖合同的附件图纸中标明了第三层132商铺的具体位置。2013年3月24日，申请人与中达公司签订了《委托经营管理合同》，合同约定：鉴于该商铺作为整体市场组成部分的特殊性，为维护全体业主的共同利益，该商铺进行统一经营管理：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一向业主支付租金收益。2013年4月15日，申请人办理了商品房预告登记。2014年1月20日，旺亿国际家居建材城一期工程竣工验收合格，同年8月11日取得竣工规划验收合格证。2014年8月20日，旺亿公司委托醴陵市房屋测量事务所对该项目进行实地勘察出具了测绘成果。2014年12月23日申请人办理了房屋所有权证。房屋交付使用后，根据申请人与中达公司签订了《委托经营管理合同》，该商铺由中达公司进行统一营运，2019年之后因经营不善，中达公司未依约及时足额支付租金。2024年5月，申请人以旺亿房地产开发有限公司和中达公司存在违法分割销售、售后包租销售旺亿国际家居建材城项目商品房的行为向被申请人邮寄了行政查处书，要求被申请人立案查处，被申请人于2024年6月6日作出醴建函〔2024〕54号《醴陵市住房和城乡建设局关于行政查处申请书（陈某某）的回复》，认为：一、旺亿国际家居建材城一期办理了预售许可证，旺亿公司埋设界址钉，醴陵市房屋测量事务所出具了测绘成果，申请人办理房屋所有权证，3132商铺有固定界限、清晰界址，权属清楚，属于产权式商铺，不存在违法分割销售的情形；二、针对售后包租的违法行为，已将违法线索移交给醴陵市城市管理和综合执法局。申请人对上述回复不服，遂申请行政复议。
　　另查明，2024年5月，申请人以旺亿房地产开发有限公司和中达公司存在违法分割销售、售后包租销售旺亿国际家居建材城项目商品房的行为向醴陵市城市管理和综合执法局邮寄了行政查处书。醴陵市城市管理和综合执法局收到后于2024年5月14日向醴陵市住房和城乡建设局发出《关于协助调查旺亿国际家居建材城项目的函》，6月6日，被申请人调查发现，旺亿公司采取售后包租的方式销售未竣工的旺亿国际家居建材城项目商品房的行为，违反了《商品房销售管理办法》第十一条第二款的规定，遂将案件线索及相关证据移送给醴陵市城市管理和综合执法局。2024年6月13日醴陵市城市管理和综合执法局作出售后包租违法行为已超过《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条规定的行政处罚追责时效不予立案的答复。
　　本府认为本案的争议焦点是：被申请人作出的醴建函〔2024〕54号《醴陵市住房和城乡建设局关于行政查处申请书（陈某某）的回复》是否合法。本府评析如下：
　　《商品房销售管理办法》第十二条规定：商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。旺亿公司取得预售许可后，与申请人签订了3132号商铺的《商品房买卖合同》，附件图纸中标明了商铺的具体位置，买卖合同的标的物是商铺而非住宅，未违反法律法规禁止分割销售商品住宅的强制性规定。《关于修订湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则的通知》（湘建房〔2010〕295号）第4.5.4条规定：对商业层、车库层、人防层内无间隔墙的基本单元，应埋设永久性界址标志后才能进行分户测绘。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第二条规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。醴陵市房屋测量事务所对旺亿国际家居建材城一期进行实地勘察出具了测绘成果，房屋分层平面图纸上各商铺的位置、界址均标注清晰，且申请人办理了产权登记，该商铺属于产权式商铺，虽没有物理空间间隔，但依法可以销售。故本府认为申请人主张的违法分割销售情况不能成立，被申请人针对其此项履职申请作出的答复亦无不当。
　　根据《醴陵市城市管理综合执法体制改革行政处罚权移交文本》的规定，自2020年10月14日起住建领域的行政处罚权移交给醴陵市城市管理和综合执法局集中行使。被申请人已经将违法线索移交至醴陵市城市管理和综合执法局，醴陵市城市管理和综合执法局也作出相应的回复。被申请人已经履行了相应的职责，并告知了申请人，程序正当，回复内容合法。
　　根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条的规定，本府决定:
　　维持被申请人醴陵市住房和城乡建设局作出的《醴陵市住房和城乡建设局关于行政查处申请书（陈某某）的回复》。
　　如不服本决定，可以自收到本决定书之日起十五天内向人民法院提起行政诉讼。
　　

醴陵市人民政府
　　2024年8月29日