醴 陵 市 人 民 政 府
　　行政复议决定书

　　醴政复决字（2024）第90号

　　申请人：陈某某
　　被申请人：醴陵市城市管理和综合执法局
　　申请人认为被申请人作出的《关于湖南旺亿房地产开发有限公司等在旺亿国际家居建材城项目中涉嫌违法销售行为查处申请书的答复书》侵犯其合法权益，于2024年6月24日申请行政复议，本机关受理后，依法进行了审查，现已复议终结。
　　申请人请求：撤销被申请人作出的《关于湖南旺亿房地产开发有限公司等在旺亿国际家居建材城项目中涉嫌违法销售行为查处申请书的答复书》（以下简称“答复书”），责令被申请人履行法定职责。
　　申请人称：申请人与湖南旺亿房地产开发有限公司（以下简称“旺亿公司”）签订《商品房买卖合同》，并与其关联方醴陵市中达物业管理有限公司（以下简称“中达公司”）签订了《旺亿国际家居建材城委托经营管理合同》，将商品房出租给中达公司，以期租金收益。合同签订前，旺亿公司对外宣传其售卖的是个人单独所有的物理分割的商铺，但合同履行过程中，申请人发现实际建成的商铺是打通的，与宣传、合同约定不符，且租金也未履约给付到位，因此向被申请人申请对旺亿公司和中达公司违法销售的行为进行查处。被申请人认为，案涉违法行为已超过《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条规定的行政处罚追责时效，不符合立案标准。根据《司法部关于提请明确对行政处罚追诉时效“二年未被发现”认定问题的函》【司发函（2004）212号】及全国人大法工委作出【法工委复字（2004）27号】答复意见，行政处罚追诉时效二年的规定起算时间应从行政机构“发现”时起算，即应从申请人向被申请人邮寄申请查处材料开始计算，因此本案不存在超过行政处罚追责时效的情形。被申请人以申请人申请查处的违法行为超过行政处罚追责时效不予立案认定错误，应依法予以纠正。为维护合法权益，遂申请行政复议，请求责令被申请人依法履行法定查处职责。
　　申请人提供了如下证据：1.身份证复印件；2.《关于湖南旺亿房地产开发有限公司等在旺亿国际家居建材城项目中涉嫌违法销售行为查处申请书的答复书》；3.邮寄查处答复的邮单及物流信息；4.行政查处申请书、商品房买卖合同、《旺亿国际家居建材城委托经营管理合同》；5.《政府信息公开告知书》《醴陵市住房和城乡建设局政府信息公开请答复书》；6.（2019）湘02民终2468号民事判决书；7.湖南旺亿房地产开发有限公司推广宣传材料、《置业计划书》《旺亿国际家居建材城客户申请表》。
　　被申请人称：一、被申请人作出的答复事实清楚、证据确凿。申请人于2012年11月20日与旺亿公司签订了《商品房买卖合同》，根据醴陵市住房保障服务中心《关于协助调查旺亿国际家居建材城项目的复函》可知，旺亿国际家居建材城（一期）于2012年11月19日办理了商品房预售许可证（证号：醴房售许字（2012）第1901号），于2013年4月15日办理了商品房预售登记，于2014年1月20日取得《建设工程竣工验收报告》，于2014年12月23日办理了房屋所有权登记。
　　二、被申请人作出的答复程序合法。被申请人于2024年5月13日收到《行政查处申请书》后，对申请书及证据材料进行了查阅，于5月14日向醴陵市住房和城乡建设局发出《关于协助调查旺亿国际家居建材城项目的函》，醴陵市住建局于6月11日复函，6月13日，被申请人根据调查核实的情况书面答复了申请人，上述程序符合法律规定。
　　三、被申请人作出的答复适用法律准确。依据《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条的规定，旺亿国际家居建材城项目已于2014年1月20日竣工验收，申请人于2024年5月13日申请查处十多年前发生的且不符合继续状态的行为，已经超过查处时效，不具备处罚条件，被申请人依据上述法律规定作出的答复无任何不当。
　　四、申请人提出的事实和理由没有依据。根据《商品房销售管理办法》第十一条第二款、第四十二条第四项规定，法律禁止的是采取售后包租或者是变相售后包租方式销售未竣工的商品房，但该项目于2014年1月20日竣工验收，售后包租未竣工商品房的行为终了。根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条和《司法部关于提请明确对行政处罚追诉时效“二年未被发现”认定问题的函》司发函（2004）212号的规定，对于违法行为有连续或者继续状态的，行政处罚追责时效从行为终了之日起计算。据调查核实，湖南旺亿家居建材城一期销售的时间是2012年11月20日，2014年1月20日取得《建设工程竣工验收报告》，售后包租未竣工的商品房行为已经终了，开始计算两年的行政处罚追责时效。申请人申请查处的时间是2024年5月11日，2024年6月6日醴陵市住房和城乡建设局将案件线索移送被申请人，无论是有权处罚的机关发现的时间还是申请人举报的时间，均超过行政处罚追责时效，被申请人作出不予立案并无不当。
　　综上，被申请人作出的答复事实认定清楚、证据确凿充分、法律适用准确、程序合法，请求复议机关依法维持被申请人作出的答复。
　　被申请人提供了如下证据：1.行政查处申请书；2.商品房买卖合同；3.旺亿国际家居建材城委托经营管理合同；4.关于协助调查旺亿国际家居建材城项目的函；5.工程竣工验收报告；6.醴陵市住房和城乡建设局案件线索移送函醴建函〔2024〕53号及附件；7.旺亿国际家居建设城一期建设工程规划审批手续；8.旺亿国际家居建材城一期竣工验收测量图；9.答复书；10.案件处理回复函。
　　经审理查明:2012年11月19日，旺亿公司取得了商品房预售许可证。次日，申请人与旺亿公司签订了旺亿国际家居建材城一期3132号商铺的《商品房买卖合同》。2013年4月15日，旺亿公司办理了商品房预告登记。2014年1月20日，旺亿国际家居建材城一期工程竣工验收合格。同年8月11日，旺亿公司取得建设工程规划许可证。2014年12月23日申请人办理了房屋所有权证。2024年5月，申请人以旺亿房地产开发有限公司和中达公司存在违法分割销售、售后包租销售旺亿国际家居建材城项目商品房的行为向被申请人邮寄了行政查处书，要求被申请人立案查处，被申请人签收后于2024年5月14日向醴陵市住房和城乡建设局发出《关于协助调查旺亿国际家居建材城项目的函》，6月6日，醴陵市住建局调查发现，旺亿公司采取售后包租的方式销售未竣工的旺亿国际家居建材城项目商品房的行为，违反了《商品房销售管理办法》第十一条第二款的规定，遂将案件线索及相关证据移送给被申请人。经被申请人核查后，认为湖南旺亿家居建材城一期项目已于2014年1月20日竣工验收合格，其以售后包租的方式销售未竣工的商品房的行为已经终了，此时应开始计算两年的行政处罚追责时效，而申请人申请查处的时间及醴陵市住房和城乡建设局将案件线索移送被申请人的时间，均超过了行政处罚追责时效，被申请人作出不予立案的答复，申请人不服申请行政复议。
　　以上事实有下列证据证明：1.身份证复印件；2.《关于湖南旺亿房地产开发有限公司等在旺亿国际家居建材城项目中涉嫌违法销售行为查处申请书的答复书》；3.邮寄查处答复的邮单及物流信息；4.行政查处申请书、商品房买卖合同、《旺亿国际家居建材城委托经营管理合同》；5.《政府信息公开告知书》《醴陵市住房和城乡建设局政府信息公开请答复书》；6.湖南旺亿房地产开发有限公司推广宣传材料、《置业计划书》《旺亿国际家居建材城客户申请表》；7.关于协助调查旺亿国际家居建材城项目的函；8.工程竣工验收报告；9.醴陵市住房和城乡建设局案件线索移送函醴建函〔2024〕53号及附件；10.旺亿国际家居建设城一期建设工程规划审批手续；11.旺亿国际家居建材城一期竣工验收测量图；12.案件处理回复函。
　　本机关认为：《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条规定：“违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚；涉及公民生命健康安全、金融安全且有危害后果的，上述期限延长至五年。法律另有规定的除外。前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。”《全国人大常委会法制工作委员会关于提请明确对行政处罚追诉时效“二年未被发现”认定问题的函的研究意见》（法工委复字〔2004〕27号）规定：“《行政处罚法》第29条规定的发现违法违纪行为的主体是处罚机关或有权处罚的机关，公安、检察、法院、纪检监察部门和司法行政机关都是行使社会公权力的机关，对律师违法违纪行为的发现都应该具有《行政处罚法》规定的法律效力。因此上述任何一个机关对律师违法违纪行为只要启动调查、取证和立案程序，均可视为“发现”；群众举报后被认定属实的，发现时效以举报时间为准”。本案中，申请人于2024年5月13日向被申请人进行举报，被申请人于5月14日联合其他职能部门对举报事项进行了调查，查实旺亿公司开发的旺亿国际家居建材城（一期）于2012年11月19日办理商品房预售许可证，于2013年4月15日办理商品房预售登记，已于2014年1月20日竣工验收，申请人于2014年12月23日办理了房屋所有权登记，违法销售行为不存在连续或继续状态。根据上述规定，应认定旺亿公司违法销售的行为于2014年1月20日终了，于2024年5月13日被发现。被申请人在违法行为终了十年后根据申请人的举报发现违法行为，已经超过二年追诉时效。被申请人作出《答复书》，告知申请人对旺亿开发公司的上述违法行为不予立案，符合法律规定。因此，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条的规定，本机关决定:
　　维持被申请人醴陵市城市管理和综合执法局作出的《关于湖南旺亿房地产开发有限公司等在旺亿国际家居建材城项目中涉嫌违法销售行为查处申请书的答复书》。
　　如不服本决定，可以自收到本决定书之日起十五天内向人民法院提起行政诉讼。

　　醴陵市人民政府
　　2024年8月12日