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醴陵市房产管理局关于转发〈株洲市房屋专项维修资金使用管理办法

发布时间:2013-01-04 作者: 来源: 字体[ ]

LLDR-2013-37001


醴陵市房产管理局文件


醴房局〔2012〕32号
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  醴陵市房产管理局

  关于转发《株洲市房屋专项维修资金

  使用管理办法》的通知
 

各房地产开发企业、物业服务企业和相关单位:

  现将《株洲市房屋维修资金使用管理办法》(株房〔2012〕86号)转发给你们,请认真遵照执行。

  二〇一二年十一月二十五日

  主题词:房屋维修资金管理办法通知

  醴陵市房产管理局办公室2012年11月25日印

  
 

株洲市房屋专项维修资金使用管理办法

  第一条为加强房屋专项维修资金(以下简称维修资金)的使用管理,维护维修资金所有权人的合法权益,保障房屋共用部位、共用设施设备正常使用,根据《物业管理条例》(国务院令第504号)和《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)等法律法规的规定,制定本办法。

  第二条本市行政区域内按照规定交存至市、县(市)房产管理部门房屋维修资金管理机构、云龙示范区房屋维修资金管理机构专户的维修资金使用及其监管,适用本办法。

  第三条本办法所称维修资金,是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

  第四条本办法所称房屋共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢房屋内业主共有的部位,一般包括:物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由房屋业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  第五条株洲市房产管理局负责本市行政区域内维修资金使用的指导和监管工作。

  株洲市房屋维修资金管理中心具体负责本市城市四区辖区内维修资金的使用管理工作;各县(市)房产行政主管部门具体负责本辖区内维修资金的使用管理工作;云龙示范区管委会具体负责本辖区内维修资金的使用管理工作。(以下统称维修资金管理机构)

  第六条维修资金的使用应当坚持大多数业主共同决定的原则,坚持方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则,做到公开、公平、公正和安全使用。

  维修资金的使用依法接受审计监督,不得挪作他用。使用维修资金产生的预算方案编制费用、工程金额在30万元以上的监理费用、对维修费用有异议需委托专业中介机构进行复核的费用(先由委托方垫支,后由责任方支付)、损坏业主房屋自用部位应当修复或者给予合理补偿的等费用按照国家财务管理和建筑工程管理相关规定列支。

  第七条维修资金管理机构应建立工程造价咨询机构和施工单位备选名录库,并在维修资金网站上定期公布,供业主委员会、相关业主或其委托的单位选择。

  备选名录库管理规定由株洲市房产管理局另行制定。

  第八条房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照下列规定分摊:

  (一)房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊。

  (二)涉及尚未售出的商品房的,开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。

  第九条共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用按照以下规定列支:

  (一)涉及整个建筑区划共用的,在该区划全体业主维修资金账户中列支;

  (二)涉及单幢或部分建筑物共用的,从相关受益业主的维修资金账户中列支;

  (三)维修资金未分摊到户的小区,使用金额在小区账户中列支。

  第十条维修资金使用实行业主代表监督制度。监督代表可以是业主委员会委员,也可以在列支范围内业主名单中抽选。监督代表的人数应为3-9人单数,监督代表组成名单应当公示。

  监督代表应切实履行以下监督义务:

  1.负责对业主表决结果进行监督;

  2.负责对工程预算、施工方案以及施工单位选定过程进行监督;

  3.负责对施工现场包括隐蔽工程签证、工程量、施工材料以及工程验收进行监督。

  第十一条维修资金的使用,一般应按以下程序办理:

  (一)提出使用申请。维修资金使用申请人应当是业主委员会、相关业主或其委托的物业服务企业。申请人应携带申请资料到维修资金管理机构提出书面申请,维修资金管理机构应在接到申请后3个工作日内进行审查,对符合条件的,组织现场查勘。

  申请使用维修资金的,应提供以下资料:

  1.书面申请报告(报告应包括维修具体地点、项目和范围等内容);

  2.业主委员会备案证明、相关业主身份证明;

  3.房屋保修期满的证明材料;

  4.物业服务合同;

  5.由物业服务企业提出申请的,需提供业主委员会、相关业主的授权委托书;

  6.其他应提供的资料。

  (二)提出使用方案。预计工程造价在5000元以上的,业主委员会、相关业主或受委托的物业服务企业应按照确定的工程造价咨询机构编制的预算标准,提出使用预算方案。工程造价在5000元以下的,业主委员会、相关业主或受委托的物业服务企业应按照业主委员会、相关业主编制的预算标准,提出使用预算方案。使用方案应包括:维修工程施工方案及实施时间、工程预算书、维修施工单位的选择方式、工程合同、工程验收及决算方式、维修资金的列支范围、分摊方式及业主代表监督名单。

  (三)选择施工单位。工程预算方案编制完成后,业主委员会、相关业主可自行或委托物业服务企业等相关单位按照公开、公平、公正的原则,采取直接选定和竞争选定的方式选定施工单位。工程造价在10万元以下的维修工程项目,由业主委员会、相关业主或受委托的物业服务企业在管理机构网站公布的施工单位备选名录库中直接选定施工单位。工程造价在10万元以上的,应在公布的施工单位备选名录库中,采取竞争选定方式选定施工单位(参与竞争选定的施工单位不少于3家)。选择施工单位主要依据施工单位的资质、业绩、工程预算报价、工程质量、保修承诺等。

  (四)业主决策。维修资金使用应当经资金列支范围内专有部分占相关建筑面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主表决通过。表决结果应在小区显著位置进行公示,公示期7天,并留存公示影像资料。

  (五)审核备案。业主委员会、相关业主或受委托的物业服务企业持维修资金使用方案、工程预算明细表、业主大会决议或业主表决书面签名等资料到维修资金管理机构办理维修资金使用审核备案。经审核同意后,业主委员会、相关业主方可与施工单位签订施工合同。未通过使用备案擅自维修的,维修资金管理机构不得拨付维修资金。

  (六)拔付工程款。已办理维修资金使用审核备案的,施工单位应填写“维修资金拨付申请表”,由维修资金管理机构根据施工合同的约定进行审核,及时拨付工程进度款,但拨付工程进度款最高不得超过预算金额的30%。

  (七)竣工验收。工程竣工后,业主委员会、相关业主会同施工单位、监理单位与业主监督代表,进行现场验收并形成书面验收意见。

  凡涉及主体结构维修、消防改造、电梯大修等重大工程项目,按规定须向相关主管部门申请竣工验收手续的,业主委员会或相关业主、施工单位应及时申请办理竣工验收手续。

  施工单位凭工程决算明细表、费用结算票据、工程验收合格证明(相关管理部门验收合格证明)及施工过程中必要的影像等资料向维修资金管理机构申请竣工备案。竣工备案通过后,由维修资金管理机构拨付扣除质量保修金后的工程决算资金。

  (八)质量保修。施工合同应当约定工程质量保修条款。工程质量保修期满后,由施工单位凭业主委员会、相关业主的审核意见等相关资料,申请拨付质量保修金。

  维修工程质量按照国家法律法规和建设工程质量相关技术规范的规定执行。建筑区划内共用部位、共用设施设备维修工程的质量保修内容和期限,按建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定执行。

  第十二条建立房屋共用部位、共用设施设备紧急维修制度。发生以下紧急情况之一,需要立即对房屋共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,适用紧急抢修规定:

  1.电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的;定期检验时被责令停梯整改须立即维修的;

  2.高层住宅供水主管道严重漏水,水泵(包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等)泵体漏水、泵电机烧毁等,导致供水中断的;

  3.楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的;

  4.专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;

  5.房屋出现重大安全隐患,经建设、消防、安监、质监等部门要求整改的。

  第十三条业主委员会应就房屋共用部位、共用设施设备维修建立紧急维修预案制度。预案须经建筑专业部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意,并在维修资金管理机构办理备案手续。预案应当包含紧急维修的范围、维修工程实施主体、维修工程所涉及其他单位的选择方式、维修工程安全管理责任、竣工验收的责任主体和方式等。

  第十四条已建立紧急维修预案制度的,由业主委员会、相关业主或受委托的物业服务企业及时组织维修。工程竣工后,按预案组织验收并签署验收意见。

  未建立紧急维修预案制度的。由业主委员会、相关业主或受委托的物业服务企业提出紧急维修方案,并将紧急维修方案在建筑区划内主要出入口显著位置公示3天,并留存公示影像资料,报维修资金管理机构现场勘查同意,方可组织施工。工程竣工后,由业主委员会、相关业主或物业服务机构、业主监督代表组织验收并签署验收意见。验收合格后,提交相关产权证明、身份证明、工程资料及经资金列支范围内专有部分占相关建筑面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主表决同意的签名等资料,向维修资金管理机构办理竣工备案。

  第十五条实施紧急维修的项目验收合格后,业主委员会、相关业主或受委托的物业服务企业应按规定及时选定工程造价咨询机构对工程造价进行决算审计,由维修资金管理机构按规定将扣除质量保修金后的工程款拨付至维修施工单位。

  施工单位对预算有异议的,可以申请原工程造价咨询机构复核一次。

  第十六条有下列情形之一的,不得申请使用维修资金

  (一)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担物业共用部位、共用设施设备维修、养护的;

  (二)物业服务企业不履行物业服务合同约定的维护保养义务,造成房屋共用部位、共用设施设备损毁的;

  (三)依照国家法律法规或合同约定,应当由相关单位承担房屋共用部位、共用设施设备维修、保养的;

  (四)因为人为损坏原因造成房屋共用部位、共用设施设备损毁的;

  (五)按照国家有关法律法规和规章规定,不能使用维修资金的其它情形。

  (六)业主分户账上房屋专项维修资金余额不足首期交存额30%且未续交的。

  第十七条维修资金工程决算金额超出预算金额20%或超出部分在1万元以上的,超出部分需按程序重新申报。凡工程决算金额超出业主个人首期交存资金70%以上的部分,由受益业主负责承担,不得从维修资金中列支。

  第十八条申请人应当对申请备案材料的真实性、合法性、有效性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。否则,须承担相关法律责任。维修资金管理机构负责对申请备案材料形式要件是否齐备及使用程序进行监督管理。

  第十九条房屋主体结构损坏影响居住和使用安全的,经业主委员会或者相关业主申请,由房屋安全鉴定机构对房屋主体结构进行鉴定,鉴定费用计入维修成本。

  第二十条工程金额在30万元以上的,业主委员会可聘请监理单位实施房屋修缮工程质量监理。

  第二十一条业主对维修、更新改造费用有异议的,业主委员会、施工企业应提供详细资料并负责解释;仍有异议的可委托专业中介机构进行复核。维修资金使用过程中引起的重大纠纷,当事方可申请调解,也可向人民法院提起诉讼。

  第二十二条在维修施工过程中,业主、房屋使用人及相邻人应当给予配合,不得阻扰正常施工。业主委员会应当做好解释、协调工作。

  因工程施工需要造成业主房屋自用部位损坏的,应当修复或者给予合理补偿。

  第二十三条维修资金的使用应增强透明度,不得暗箱操作。维修工程预(决)算明细表、业主签字等申报资料必须在建筑区划内醒目位置公示7天,并留存影像资料,维修公示、相关机构竞选(比选)公告、资金使用金额等需在维修资金管理机构网站上公示。

  第二十四条维修资金管理机构应加强维修资金使用的监督管理,开通网络举报系统及电话举报热线。

  第二十五条房屋共用部位、共用设施设备在保修期内,因不可抗力造成损坏需要维修、更新、改造的,可以按本办法使用维修资金。

  第二十六条业主委员会、物业服务企业、施工单位挪用、骗取维修资金的,由维修资金管理机构追回挪用的维修资金;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二十七条本办法自2013年1月1日起施行。

 


文    号      醴房局〔2012〕32号 责任部门   生效日期 2013-01-01
索 引 号   信息来源 醴陵市法制办   失效日期  2018-01-01          
主 题 词                        统一编号           LLDR-2013-37001     

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